Milano prima in Europa per patrimonio di uffici a rischio obsolescenza entro il 2030

Milano, 22/08/2026

Nessuna altra grande città europea è esposta quantoMilanoal rischio di ritrovarsi conun patrimonio di uffici fuori mercato. Secondo l’ultimo reportRethinking European Offices 2030elaborato daCushman & Wakefield, ben l’86% degli uffici obsoleti a Milanodovrà essere pesantemente ristrutturato entro i prossimi quattro anni — o trovare un destino completamente diverso da quello per cui è stato costruito. Un primato poco invidiabile, che colloca il capoluogo lombardo davanti a Barcellona, Parigi, Madrid, Amsterdam e Londra.

Perché gli uffici di ieri non bastano più

La combinazione tra lo smart working strutturale — ormai entrato nelle abitudini di molte aziende — e le nuove normative europee in materia di sostenibilità energetica (standard ESG) ha cambiato radicalmente le carte in tavola. Gli spazi che non rispondono a questi requisiti perdono rapidamente appeal agli occhi degli inquilini, e con esso il proprio valore di mercato. Gli analisti diScope Ratingshanno evidenziato come gli investimenti per migliorare l’efficienza energetica degli edifici non siano più una scelta strategica per valorizzare un asset, ma una necessità difensiva: chi non investe rischia la svalutazione progressiva e periodi prolungati di sfitto.

Il fenomeno ha un nome preciso nel mercato immobiliare:brown discount, ovvero lo sconto applicato agli immobili energeticamente arretrati rispetto a quelli di nuova generazione. Nel primo trimestre del 2026, la forbice tra i rendimenti degli uffici di prima fascia e quelli di seconda fascia ha raggiunto i340 punti base, un divario che fotografa sia la svalutazione degli edifici datati sia le opportunità di acquisto a prezzi ribassati per chi vuole investire in rigenerazione urbana.

Milano in testa alla classifica europea del rischio

Il report disegna una mappa europea del rischio obsolescenza piuttosto nitida. Nella fascia più esposta — quella oltre il 75% — Milano guida con distacco, seguita da Barcellona, Stoccolma e Parigi (tutte vicine all’80%), Madrid (78%), Amsterdam (77%) e Londra (76%). Una fascia intermedia, tra il 60% e il 70%, comprende Bruxelles e Francoforte (entrambe al 70%), Berlino (65%) e Lisbona e Dublino (64%), con Monaco di Baviera che si ferma al 60%. I mercati dell’Europa dell’Est se la cavano meglio, grazie a uno stock immobiliare mediamente più recente: Praga, Budapest e Varsavia si collocano tra il 40% e il 47%.

Ristrutturare, però, non è a buon mercato. Gli interventi di ammodernamento richiedono investimenti che oscillano tra il5% e il 12% del valore dell’assetper i restyling più leggeri, ma possono superare il70%nel caso di edifici gravemente obsoleti. Una cifra che, in molti casi, rende economicamente più conveniente cambiare completamente destinazione d’uso.

Da uffici a hotel e appartamenti: un mercato da 1,5 miliardi

È qui che entra in gioco la riconversione. Gli immobili terziari degli anni Ottanta e Novanta, quelli che faticano di più a stare al passo con le nuove esigenze del mercato, stanno diventando la materia prima di un nuovo ciclo edilizio. Secondo le analisi diSavills, dal 2022 in Italia sono stati investiti complessivamente1,5 miliardi di europertrasformare uffici dismessi in qualcosa d’altro.

Il settore alberghiero ha assorbito il56%di questi spazi, con una concentrazione particolare su Roma. Il40%è invece finito nel residenziale, e in questo caso è Milano a fare la parte del leone. Non è un caso: la pressione sulla domanda abitativa in città è costante, e gli ex edifici direzionali — spesso ben posizionati, con buona accessibilità ai trasporti — si prestano alla trasformazione in appartamenti, anche di fascia medio-alta.

Rigenerazione urbana o svalutazione: non c’è una terza strada

Il quadro che emerge è quello di un mercato immobiliare che si sta polarizzando rapidamente. Da un lato gli ufficiprime, moderni, efficienti, conformi agli standard ESG, sempre più ricercati e costosi. Dall’altro un’ampia fascia di immobili datati che, senza interventi significativi, rischiano di trasformarsi instranded assets— beni che nessuno vuole più tenere in portafoglio perché generano perdite anziché rendite.

Per Milano, con l’86% del proprio stock di uffici sotto pressione, la partita si gioca tutta qui: trovare le risorse e le formule giuste per riqualificare o riconvertire un patrimonio enorme, trasformando quello che potrebbe essere un problema in un’occasione per ripensare pezzi interi di città.

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